전세 사기, 이제는 똑똑하게 피하자! 🏡🔑
이 영상은 전세 사기로부터 나의 소중한 보증금을 지키기 위한 현실적이고 구체적인 방법을 제시합니다. '좋은 집'을 고르는 것을 넘어, '망하지 않는 계약'을 선택하는 것이 중요하며, 공인중개사의 말에만 의존하지 않고 스스로 핵심 서류를 확인하고 분석하는 능력이야말로 전세 사기를 피하는 가장 확실한 방법임을 강조하고 있습니다. 특히, 등기부등본에 나타나지 않는 선순위 임차인의 존재와 그들의 보증금 규모를 파악하는 것이 핵심이라고 조언합니다.
1. 전세 사기에 대한 흔한 오해 깨기 💥
많은 분들이 등기부등본이 깨끗하면 안전하다고 생각하지만, 이는 큰 오해라고 변호사님은 강조합니다. 전세 사기는 서류를 전혀 안 봐서 당하는 것이 아니라, 오히려 서류를 '잘못' 보거나 핵심적인 부분을 놓쳐서 발생한다는 점을 지적합니다. 전세 제도는 집값의 70~80%에 달하는 거액을 집주인에게 맡기는 독특한 시스템이기에, 만약 집주인이 처음부터 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없었다면, 바로 전세 사기에 해당한다고 설명합니다.
"전세 사기는 서류를 안 봐서 당하는 게 아니라, '잘못 봐서' 당하는 겁니다."
가장 핵심적인 사기 유형은 집을 팔아도 내 보증금을 못 받는 상황을 집주인이 처음부터 알고 있었을 때 100% 전세 사기로 인정받을 수 있다는 점입니다. 이를 확인하는 방법은 다음과 같습니다.
- 집의 가액에서 근저당권으로 설정된 은행 대출금을 빼고,
- 나보다 앞순위로 확정일자를 받은 임차인들의 보증금을 모두 뺀 후,
- 남은 돈이 경매 시 내 보증금을 충당할 수 있을 만큼 충분한지 확인하는 것입니다. 이때 경매 유찰로 인해 집값이 70~80% 수준으로 떨어질 수 있다는 점까지 고려해야 한다고 조언합니다.
최근의 전세 사기 트렌드는 등기부등본에 명확히 기재되는 근저당권 금액보다는 '나보다 앞순위 임차인의 존재와 보증금 액수를 속이는 경우'가 많다고 합니다. 🚨
2. 공인중개사의 말 vs. 문서의 중요성 📝
공인중개사분들이 "이 정도면 괜찮아요", "다들 이렇게 계약해요"와 같은 말을 할지라도, 이러한 구두 설명은 법적인 책임을 지지 않으며 아무 의미 없다고 변호사님은 경고합니다. 오직 문서에 기재된 내용만이 법적으로 보호받을 수 있는 증거가 된다는 점을 강조하며, 계약 시 중개대상물 확인설명서를 꼼꼼히 확인하는 것이 얼마나 중요한지를 사례를 들어 설명합니다.
두 친구가 8억짜리 오피스텔에 각각 보증금 1억씩 전세 계약을 했는데, 중개인으로부터 "근저당 4억, 선순위 임차인 1명(보증금 1억)"이라는 설명을 듣고 안전하다고 생각했습니다. 그러나 실제로는 선순위 임차인이 5명이었고 보증금 총액이 5억에 달했던 상황이었죠. 여기서 두 친구의 운명이 갈렸습니다.
- 한 친구는 계약서의 중개대상물 확인설명서에 '선순위 보증금 1억'이라고 명시되어 있어 사기 피해자로 인정받을 수 있었지만,
- 다른 친구는 같은 서류에 '선순위 보증금 5억'이라고 조그맣게 기재되어 있어, 나중에 속았다는 것을 입증할 수 없어 전세 사기 피해자로 인정받지 못했다고 합니다.
이처럼 대부분의 계약자들이 중요성을 간과하고 서명만 하는 중개대상물 확인설명서가 나중에 분쟁의 핵심 증거가 될 수 있으므로, 반드시 꼼꼼하게 읽고 확인해야 한다고 강력히 권고합니다. 특히, '공시되지 않은 권리 사항' 란에 현재 거주 중인 임차인들의 보증금 현황이 정확히 기재되어 있는지 확인하는 것이 중요합니다.
"거기에 지금 설명한 대로 적혀 있지 않다면 지금 사기당하시는 겁니다. 여기가 정말 중요한데 일반적으로는 확인을 잘 안 하세요." 😱
3. 전세 사기 예방을 위한 핵심 서류 🕵️♀️
변호사님은 나보다 앞순위 임차인이 몇 명이고, 각각의 보증금이 얼마인지 확인하기 위해 두 가지 핵심 서류를 반드시 확인해야 한다고 강조합니다.
- 전입세대열람원: 현재 주소지에 누가 전입되어 있는지 확인할 수 있는 서류로, 주민센터에서 발급받을 수 있습니다.
- 확정일자 부여 현황: 선순위 임차인의 보증금 규모와 확정일자를 받은 날짜까지 알 수 있는 서류입니다. 대법원 등기소 또는 주민센터에서 발급받을 수 있습니다.
이 두 서류는 반드시 함께 봐야 실제 위험을 정확히 파악할 수 있습니다. 💡 문제는 이 서류들이 임차인들의 개인 정보이기 때문에 아직 계약하지 않은 사람은 직접 떼어볼 수 없다는 점입니다. 따라서 공인중개사에게 당당하게 이 서류들을 요구해야 합니다.
"나 계약할 때요. 이 집 등기부등본 떼우실 거잖아요. 그리고 집주인이 세금 냈는지 소득세하고 지방세하고 납입 증명서 떼오실 때 전입세대열람원 떼 주시고요. 그리고 확정일자 부여 현황도 같이 가져오세요." 🗣️
만약 중개사나 집주인이 이 서류들을 보여주지 않거나 "굳이 안 봐도 된다", "주기가 곤란하다"고 말한다면, 그 집은 구조적으로 문제가 있을 가능성이 매우 높으므로 즉시 계약을 피하고 도망가야 한다고 조언합니다.
4. 특약 사항을 활용한 안전 장치 🛡️
만약 전입세대열람원이나 확정일자 부여 현황을 계약 전에 직접 확인하기 어렵다면, 특약 사항을 활용하는 방법도 있습니다. 계약서에 다음과 같은 특약을 넣는 것을 고려해 보세요.
"내가 임차인이 된 뒤에 이 전입세대열람원이나 아니면 확정일자 부여 현황을 뗐을 때 계약서에서 아까 받은 중개대상물 확인서 내용하고 다를 시에는 즉시 임대차 계약을 해지하고 손해를 주인이 배상한다." 📝
이 특약은 계약을 즉시 해지하고 손해배상을 요구할 수 있는 법적 근거가 되므로, 전세 사기로부터 자신을 보호할 수 있는 중요한 장치가 될 수 있습니다. 안전한 계약일수록 특약에 거리낌이 없으니, 만약 특약 삽입을 극도로 꺼린다면 역시 문제가 있을 가능성이 높습니다.
5. 구조적 전세 사기의 특징들 ⚠️
변호사님은 전형적인 전세 사기 패턴을 구성하는 몇 가지 특징들을 다음과 같이 설명합니다. 개별적으로 보면 문제가 없어 보여도, 이 요소들이 합쳐지면 구조적 사기일 가능성이 커진다고 합니다.
- 전세가격이 시세보다 살짝 싼 경우: 혹하는 마음에 덜컥 계약할 수 있으므로 주의해야 합니다.
- 다세대·빌라·오피스텔 임대인이 여러 채 보유하고 있는 경우: 이런 경우 한 채에 문제가 생기면 연쇄적으로 다른 채에도 문제가 발생할 위험이 있습니다.
- 보증보험 "가입 가능할 수도 있다"는 애매한 말을 하는 경우: 명확하게 가입 여부를 확인해 주지 않고 애매모호하게 말한다면 의심해 봐야 합니다.
6. 절대 놓쳐서는 안 될 '9항' 계산법 셈법 💰
영상에서 가장 강조하는 '9항'은 바로 스스로 계산해서 내 보증금이 안전한지 파악하는 능력입니다. 다음 세 가지 요소를 합쳐서 경매로 넘어갔을 때 내 보증금이 남는 구조인지 반드시 직접 계산해야 합니다.
- 선순위 임차인 보증금 총액
- 근저당·대출 금액
- 집 예상 매각가 (경매 시 유찰 가능성까지 고려한 보수적인 가격)
이 세 가지를 모두 고려했을 때, 내가 받을 수 있는 금액이 내 보증금보다 적다면 그 계약은 안전하지 않은 것입니다. 이 계산을 스스로 하지 않으면 절대 안전하다고 할 수 없다고 변호사님은 강력하게 경고합니다.
결론 🎯
전세 사기는 운이 아니라 정보의 비대칭성 문제이며, 공인중개사의 말에만 의존하는 것이 아니라 스스로 핵심 서류들을 꼼꼼히 확인하고 분석하는 것이 중요합니다. 특히, 중개대상물 확인설명서의 '공시되지 않은 권리 사항' 란과 전입세대열람원, 확정일자 부여 현황을 통해 선순위 임차인의 보증금 규모를 파악하는 것이 가장 중요합니다. 이 서류들을 요구했을 때 중개사나 집주인이 꺼린다면 즉시 계약을 포기하고 다른 집을 찾아야 합니다. 여러분의 소중한 전세 보증금을 지키기 위해 이 모든 정보들을 꼭 기억하시길 바랍니다! 💖